伦理意见247

Whether Settlement Lawyer Selected by Real Estate Purchaser Has a Sufficient Lawyer-Client Relationship With Seller to Warrant Disqualification; Conflict of Interest if Adverse Party Formerly Was Represented by a Firm to Whom Lawyer Is “Of Counsel”

在住宅房地产交易中为买卖双方提供服务的澳门赌场官网没有通知卖方他只代表买方，也没有说明他与卖方的关系, 澳门赌场官网不应在随后的买卖纠纷中代表买方反对卖方. 这种丧失资格的行为归咎于在交易时将自己列为房地产澳门赌场官网“顾问”的澳门赌场官网.

适用的规则

• 规则1.(利益冲突:一般规则)
• 规则1.9(利益冲突:前客户)
• 规则1.10(利益冲突:推定取消资格:一般规则)
• 规则2.2(澳门赌场官网作为中介)
• 规则4.3(处理无代表人士)

调查

询问者的事务所与澳门赌场官网A共用办公空间，询问者在澳门赌场官网A的信笺上被列为澳门赌场官网A事务所的“顾问”. 《澳门赌场官方软件》被要求在一场可能对卖方提起的诉讼中代表一所房子的买方. A澳门赌场官网于1983年处理了有关房屋的纠纷.

交易中使用的标准格式房地产合同给了购买者选择房地产澳门赌场官网的机会. 结算时，卖方支付100元A澳门赌场官网的“成交费”，买方支付125元. 买家还向A澳门赌场官网支付了100美元，以进行产权审查. 卖方向A澳门赌场官网支付了90元，为收回该物业的两笔9000元信托而草拟的票据和信托契约. 买方还向产权保险公司支付了75美元的产权摘要费用. 澳门赌场官网A是唯一参与交易的澳门赌场官网.

从1983年以前到调查期间，澳门赌场官网A和调查人员之间的“澳门赌场官网”指定和共用空间安排一直存在. 《澳门赌场官网》表示，他与A澳门赌场官网的关系一直是偶尔就房地产业务以外的事务提供意见，他对1983年的房地产交易并不知情.

澳门赌场官网A雇佣了办公室套间的接待员, 《澳门赌场官方软件》从她的薪水中抽取一定比例. 单身接待员接待客人到办公室，并引导询问者的客户到他或他的秘书那里. 在秘书不在的时候，她为询问者和他的合伙人接听电话留言. 她用询问者公司的名字接听询问者的电话号码. 她接听A澳门赌场官网的单独电话，回答“澳门赌场官网事务所”.“她把邮件分门别类，不拆开给询问者的秘书. 接待员是澳门赌场官网A唯一为询问者或他的公司工作的雇员. (In 1983, 接待员受雇于询问者的公司，薪水由a澳门赌场官网提供, 但办公室的程序是一样的.)

文件完全分开保存. 这两家公司使用不同的计算机系统，不兼容. 这些公司有不同的电话号码，但共用一台传真机. 两家公司之间不分享任何费用. 这两家公司在租约上有租客和转租安排，并且在目前的转租中是联合租客. 双方的关系仅限于对案件提供有用的法律建议和案件转介. 在关系开始的时候, 澳门赌场官网A是个单独执业的澳门赌场官网, 询问者事务所的三个合伙人都是他的“顾问”. 今天, 澳门赌场官网A有四位澳门赌场官网, 询问者的事务所有两位退休后的澳门赌场官网.

In 1993, 1983年交易的买方保留询问者，要求1983年交易的卖方赔偿损失，声称该物业存在潜在缺陷. 在1983年关闭几年后，A澳门赌场官网将他们介绍给《澳门赌场官方软件》，讨论分区问题. 那时询问者已经为购买者做了几个小时的工作. 当目前的纠纷出现时，A澳门赌场官网再次建议购买者咨询询问者.

询问者的信附有a澳门赌场官网的信，其中叙述了以下补充信息. 在购买者保留询问者之前, 其中一个卖家打电话给澳门赌场官网A，问了一些问题. 经过一番交谈，澳门赌场官网A问交易涉及谁. 当他被告知, A澳门赌场官网说，他记得处理过那笔财产，而且还认识买主. 他说，他不会与卖方进一步讨论此事的任何细节，因为双方之间存在争议. 他说，他向卖方保证，他不会与买方讨论他的意见，也不会代表他们. 他说，他之所以选择这个职位，是因为他更愿意谨慎行事，尽管他不确定自己是否有资格根据谈话或过去的代理资格来代表买家.

澳门赌场官网A说, 在他看来, 他没有与卖方建立澳门赌场官网-客户关系，这种关系会使他丧失代表买方的资格. 他将自己与卖方的关系描述为“妥善记录记录文件的信托关系，并按照合同和商定的结算声明中所指示的方式支付托管资金。.在随后的谈话中, 澳门赌场官网A说, 作为和解澳门赌场官网, 他认为自己代表购买者直到成交. 直到那个时候, 他将以一种可能有损其他各方利益的方式代表买方行事, e.g.，建议他们如何毁约. 他说他告诉购买者, 一旦到达关闭点, 他对其他当事人也负有信义义务，这要求他准备和记录文件和其他必要的东西，以适当地实施协议. 他说，他与购买者的关系从不涉及要求他们提供信息或以其他方式获取机密信息，也不提供法律建议. 他不会对房地产结算客户使用知情同意弃权，也不会向当事人分发任何形式的关于他的角色和关系的书面通知.

卖方对询问者的陈述提出质疑. 询问者询问，他的“法律顾问”关系是否足以使询问者丧失在1983年交易中代表买方的资格. 在另一种情况下, 他问道，A澳门赌场官网与1983年的卖家之间的关系是否足以造成A澳门赌场官网资格被取消，从而可以如此归咎于A澳门赌场官网.

讨论

调查提出了四个可能的问题:

1. 澳门赌场官网A在1983年房地产交易中与卖方的关系是否产生了冲突，以致于他将被禁止在随后的有关该物业潜在缺陷的纠纷中代表买方?

2. 如果a澳门赌场官网存在这样的冲突, 这种冲突是否应归咎于被列为A澳门赌场官网事务所的“澳门赌场官网”并与A澳门赌场官网共享空间的询问者?

3. 即使A澳门赌场官网在之前的分析中没有被禁止代表购买者, 他会因为1993年卖家给A澳门赌场官网打电话而被禁止吗?

4. 如果A澳门赌场官网因为这个电话而被禁赛，这个禁赛会归咎于询问者吗?

问题1

许多澳门赌场官网协会对多方利益的代表发表了意见(买方), 卖方, 抵押人, 产权保险公司)在房地产交易, 但本委员会以前没有发表评论. 其中一些来自其他司法管辖区的意见也涉及在交易各方之间随后发生争议时的代理问题.¹

在有关结算公司或其他非澳门赌场官网进行的房地产交割是否属于未经授权的法律行为的案件中，也讨论了房地产交易中的代理. 见In re First Escrow, Inc.Best托管公司.，……. _____， 840秒.W.2d 839(1992)，审查多个司法管辖区的判例法. 除了审查这两方面的权力, 作为审议的一部分，委员会听取了几位在住宅房地产交易方面经验丰富的澳门赌场官网的意见.

关于单一澳门赌场官网在结案时的角色应该如何界定，存在争议. 1. 澳门赌场官网从事的活动不是法律实践，因为这些职能也由非澳门赌场官网执行. 2. 澳门赌场官网代表多个客户(买方), 卖方, 和贷方)，可能有不同的利益. 3. 澳门赌场官网只代表一方当事人(通常是有权选择澳门赌场官网的买方)，在交易完成时对其他当事人负有信托义务. 这些受托义务要求采取某些行动，例如.g., 记录文件, 资金分配, 但不得与其他当事人构成澳门赌场官网-委托人关系. 4. 澳门赌场官网在委托人之间起中介作用.

澳门赌场官网A用第三个特征来描述1983年的陈述. 卖方不同意，并将选择第二个特征来描述代表.

本调查不要求指导澳门赌场官网在住宅房地产成交中应如何处理多方当事人. 委员会认为，在一项调查中处理这个问题是不明智的，因为该问题只是间接地出现. 在住宅交易中，澳门赌场官网角色的哪些特征是允许的，哪些应该适用于这里涉及的1983年的交易，我们没有得出结论.

在不选择相互矛盾的特征的情况下，我们提请注意规则2的规定.2(澳门赌场官网作为普通客户的中介)和4.(代表客户与没有澳门赌场官网代表的人打交道的澳门赌场官网). 这两条规则都强调了澳门赌场官网角色的重要性, 职责, 当这些问题可能被多个参与者误解时，非关税就明确了.

在这种情况下, 我们理解A澳门赌场官网没有发出口头或书面通知，明确向卖方陈述他代表买方的澳门赌场官网观点, 不是卖家, 只对卖方负有完成交易的受托义务. 澳门赌场官网A指出，质疑代理的卖方也是一名澳门赌场官网. 澳门赌场官网A说, 当需要第二个信托的时候, 他问卖方是否愿意亲自起草信托, 换一个澳门赌场官网, 或者让A澳门赌场官网制作一份(他使用了联邦保险公司的标准表格).

我们不推测卖方对此事的理解或应该理解, 鉴于他的法律训练. 本意见仅考虑1983年交易中澳门赌场官网与当事人的关系，以确定是否符合规则1.澳门赌场官网A可就重大相关事项代表买方与卖方对簿公章. 在这个问题上, 我们认为, 在没有明确同时声明澳门赌场官网a只代表买方而不代表卖方的情况下, 澳门赌场官网A不得在随后的重大相关事项中代表买方与卖方对抗. 这种遗漏是否足以使A澳门赌场官网在1983年的交易中根据其他规则对卖方负有义务，将取决于这些规则所依据的政策. 我们对未来调查中可能出现的问题不发表意见.

委员会与住宅房地产澳门赌场官网的磋商表明，一些澳门赌场官网经常向当事人提供书面通知，解释澳门赌场官网的代理范围, 义务, non-义务, 如果双方之间发生争议，当然也要遵循这一原则. 这似乎是明智的，无论澳门赌场官网假设多方关系的哪一种特征，或法院可能发现作为法律问题存在的哪一种特征.

问题2

在决定澳门赌场官网A不应代表1983年的买方与卖方在实质上相关的事项, 我们得出的问题是，作为澳门赌场官网A的“顾问”的询问者是否也不合格.

规则1.10说

而澳门赌场官网们则在同一家公司里合作, 当规则1禁止任何澳门赌场官网单独执业时，任何澳门赌场官网均不得在知情的情况下代表客户.7, 1.8(b), 1.9, or 2.2.

在前一节中, 我们拒绝决定在住宅房地产交易中的单一澳门赌场官网是否应被定性为代表具有潜在不同利益的多个客户，这些客户受规则1的约束.7、受规则2管辖的客户之间的中介人.2，或者其他两种可能. 我们认为，由于缺乏明确澳门赌场官网在卖方事务中的角色的通知，使得A澳门赌场官网不应在随后不顾卖方的反对，在实质上相关的事项上进行不利代理. 澳门赌场官网和卖方之间的关系足以导致根据规则1取消资格.9. 既然关系到卖方, 没有澄清通知, 是否足以导致a澳门赌场官网被取消资格, 根据规则1，也足以取消一名“与某公司有关联”的澳门赌场官网的资格.10.

我们现在讨论澳门赌场官网A和询问者是否应被视为规则1意义上的“公司关联”.10(a). 直到现在, 关于费用分摊的第151号意见是我们对“澳门赌场官网”一词的含义所作的唯一说明.第151号意见认为，澳门赌场官网之间的关系可以足够像合伙人或合伙人之间的关系，从而允许根据DR 2-107(a)的措辞，将费用分摊限制在“合伙人”和“合伙人”之间。.

在这里，我们考虑那些在公众面前自称为“法律顾问”的澳门赌场官网是否可以被发现有足够疏远的关系，以避免在规则1下被推定为丧失资格.10(a). 正如151号意见所提到的, 当时生效的推定取消资格规则(DR 5-105(D))明确将推定取消资格的范围从合伙人和助理扩展到“与他或他的事务所有关联的任何其他澳门赌场官网”.规则1.第10(a)条将取消资格取决于澳门赌场官网是否“与某一澳门赌场官网事务所有关联”.”

第192号意见考虑是否应在此基础上取消“联营”或“代理”事务所成员的冲突资格. 委员会认为，这些条款营造了一种“持续和正常的关系”的印象，并创造了“律所澳门赌场官网不会代表利益冲突的合理印象”.”

美国澳门赌场官网协会第90-357号意见同样指出，“澳门赌场官网”一词对公众来说是一种“封闭”, 常规的, 澳门赌场官网之间的“私人关系”是一种“普遍而持续的”关系. 它认为，“毫无疑问”，为了根据示范规则1推定取消资格的目的，一名澳门赌场官网或事务所是“有关联的”.10 . as well as.11 (a)和1.12 (c)).

对规则1的评论1.第10条规定，如果两名从业人员共用空间，偶尔进行咨询，如果他们以一种暗示他们是一家公司的方式向公众展示自己，将被视为一家公司，并被取消资格. 之前引用的第192号意见和美国澳门赌场官网协会第90-357号意见与我们的观点一致，即“澳门赌场官网”的称号给公众留下了澳门赌场官网之间关系足够密切的印象，因此他们应该被视为同一家公司的澳门赌场官网，以根据规则1进行推定取消资格分析.10(a).²

第3、4期

在对问题1和2得出了前面的结论之后，我们还没有谈到问题3. 至于第4期, 如果A澳门赌场官网在问题3(1993年与卖方的电话)中被取消资格, 以第2号问题中讨论的指定“澳门赌场官网”的同样理由，调查人员将被取消资格.

调查没有. 93-11-31
通过:1994年5月24日

1. 看到阿拉巴马州. Op. 86-106 (11/6/86); Ill. Op. 86-15(1987年5月13日)和Op. 90-3 (11/6/90); Mass. Op. 1990-3 (undated); N.H. Op. 1989-90/1 (6/21/90); New York City Op. 1990-1 (undated); N.Y. 州Op. 576(6/5/86)和Op. 611 (6/20/90); Pa. Op. 88-95 (undated); Philadelphia Op. 86-46(4/10/86)及Op. 89-16 (6/16/89); S.C. Op. 86-9 (undated); Suffolk County, New York Op. 88-6 (undated); Tex. Op. 448 (9/11/87); Va. Op. 824 (10/9/86), Op. 1000 (11/12/87), Op. 1089 (6/8/88)， Op. 1149 (12/19/88); W.Va.， Op 89-1(未注明日期).
2. 这一意见将丧失资格归咎于澳门赌场官网因向公众陈述而共用空间. ABA正式Op. 90-357不赞成在涉及个案的关系中使用“澳门赌场官网”一词, 代理:合法业务的代理或接收人, 其他不相关的澳门赌场官网或事务所之间偶尔的合作努力, 或者和外部顾问的关系. 它列出了其他四种情况，它认为这个术语是适当的. 它不讨论那些仅仅在共享空间的基础上自称为澳门赌场官网的澳门赌场官网, 但言下之意是，这在道德上是不允许的.
  D.C. Op. 第151条提到“法律顾问”的定义是一个“不断发展的概念”.它引用了, 作为一种可能性, 只共享办公空间和其他设施的澳门赌场官网. 我们不知道Op. 151 .应当重新考虑用“澳门赌场官网”一词来描述共用空间的安排.